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Option TVA en matière de location immobilière

Ce 19 septembre, la Commission des Finances a approuvé le projet relatif à la soumission optionnelle à la TVA des locations « professionnelles » de biens immobiliers. Les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2019.

Jusqu’à présent, la location d’immeuble est exemptée de TVA, sous réserve d’un certain nombre d’exceptions. Cela signifie que les propriétaires-bailleurs ne peuvent pas déduire la TVA sur la construction ou l’achat des immeubles qu’ils mettent en location. Cette TVA non déductible constitue un inconvénient majeur principalement dans une relation business-to-business.

Suite à l’instauration de la TVA optionnelle sur les locations immobilières, les propriétaires-bailleurs pourront déduire la TVA sur leurs coûts de construction ou d’achat. Le locataire, quant à lui, pourra également déduire la TVA sur les loyers s’il est un assujetti jouissant d’un droit (total ou partiel) à déduction de la TVA. De ce fait, la TVA n’a plus pour effet d’augmenter les coûts.

L’introduction du système optionnel implique à terme une simplification en profondeur des pratiques immobilières actuelles et des mécanismes juridiques qui les sous-tendent. Aujourd’hui, des alternatives plus complexes, mais soumises à la TVA, sont souvent mises en œuvre. Pensons par exemple aux droits réels, au leasing immobilier ou aux dispositions spécifiques pour les centres d’affaires et les centres commerciaux. À l’avenir, de telles alternatives complexes ne seront plus nécessaires, du moins en ce qui concerne les bâtiments érigés à partir du 1er octobre 2018.

L’option de taxation de la location est soumise à deux conditions de fond :

  • La première condition de fond est que la location concerne un « bâtiment » ou une « partie » d’un bâtiment. L’application de l’option à la location d’une « partie » d’un bâtiment est importante car l’option peut être appliquée par contrat de location. Il sera donc possible de louer une partie d’un bâtiment à un locataire sans TVA, tandis qu’une autre partie sera louée à un autre locataire avec application de la TVA. Dans ce second cas, les parties auront par hypothèse opté pour le système TVA.
  • La seconde condition de fond est que le bâtiment soit loué à un locataire assujetti qui utilise entièrement le bâtiment dans le cadre de l’activité économique qui lui confère cette qualité d’assujetti.

À l’exception des emplacements pour l’entreposage de biens, l’option ne peut être exercée que pour les bâtiments pour lesquels la TVA relative aux travaux de construction et de rénovation est due pour la première fois à compter du 1er octobre 2018. Seuls les coûts de construction réels au sens strict (travaux immobiliers) doivent être pris en compte.

Outre les deux conditions de fond susmentionnées, il existe également une condition de forme. La perception de la TVA sur la location d’un immeuble ne sera possible que si le bailleur et le locataire choisissent explicitement et conjointement d’appliquer l’option. Il est admis qu’une déclaration spécifique pro fisco dans le contrat de bail, confirmant la volonté des parties d’exercer l’option, suffira à démontrer, aux yeux de l’administration, que cette option a bel et bien été exercée conjointement par le bailleur et le locataire.

Dans le cadre de l’instauration du régime optionnel, l’actuelle application obligatoire de la TVA sur la location d’emplacement pour l’entreposage de biens sera limitée. La location d’un entrepôt sera en effet uniquement soumise à la TVA de manière obligatoire lorsque le locataire n’est pas une personne assujettie. Dans le cas où le locataire est un assujetti, le système d’option s’appliquera et les parties pourront choisir de soumettre ou pas la location à la TVA. Par la même occasion, le terme « emplacement pour l’entreposage de biens » est défini de manière moins stricte. Ce terme est défini comme un bâtiment utilisé principalement, c’est-à-dire pour plus de 50% de sa surface ou de son volume, pour l’entreposage de biens. La partie de l’emplacement qui n’est pas utilisée pour l’entreposage de marchandises ne peut en outre être utilisée comme espace de vente pour plus de 10% de l’emplacement pris dans son ensemble.

Une autre particularité concernant le nouveau règlement est l’extension de 15 à 25 ans de la période de révision, applicable aux bâtiments loués, via l’option, avec TVA.

De plus, une base minimale d’imposition égale à la "valeur normale" des paiements de loyer est introduite lorsque le bailleur et le locataire sont liés et que le locataire ne dispose pas d’un droit intégral à déduction de la TVA.

Enfin, les nouvelles règles introduiront également une taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée (= maximum 6 mois) dans une relation B2B et B2C. Toutefois, la location de logement ou de bâtiments destinés à des activités socioculturelles reste exclue de cette soumission obligatoire à la TVA. Cette exclusion vaut également pour la location d’une durée maximale de 6 mois aux organisations à but non lucratif et aux personnes physiques qui affectent les biens à des fins étrangères à leur activité économique.

 

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