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Extension de l’application du taux réduit de TVA : travaux de démolition et reconstruction

Suite au nouvel accord de gouvernement, le Conseil des ministres a décidé d’étendre le champ d’application du régime actuel de taux réduit de TVA pour les travaux de démolition et reconstruction. Le régime actuel ne sera pas amendé. Toutefois, trois nouvelles dispositions relatives à ce taux réduit de TVA seront introduites pour pouvoir l’appliquer à l'ensemble du territoire belge. Ces trois dispositions seront temporaires, à savoir du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022. L’extension temporaire du champ d’application du taux réduit devrait donner une impulsion majeure au secteur de la construction.

Bref résumé du régime existant

Le régime de démolition et de reconstruction que nous connaissons aujourd'hui est avant tout limité territorialement à 32 centres urbains (y compris les arrondissements de ces centres urbains). La construction d'un bâtiment n'est éligible à l'application de ce taux réduit de TVA que s'il s'agit de la reconstruction d'une maison ou d'un appartement et si, en vue et préalablement à cette reconstruction, le maître d’ouvrage a lui-même démoli ou fait démolir le bâtiment sur le terrain en question. Le fait que ce bâtiment ait été ou non une habitation privée avant la démolition n’a pas d’importance. Par contre, ce qui est pertinent pour l'application de ce taux réduit de TVA, c'est que le bâtiment à démolir soit un bien immobilier par nature d'une taille significative et construit dans une optique de durabilité. L'administration accepte que la maison/appartement nouvellement construite ne soit pas exactement au même endroit que l'immeuble démoli. Enfin, un certain nombre de conditions formelles doivent être remplies (déclarations à soumettre, mentions obligatoires sur les factures, etc.) En fait, le régime actuel demeure à cet égard pleinement applicable dans les mêmes conditions.

Extension du champ d'application du taux réduit de TVA : 3 nouvelles dispositions / parties

Comme indiqué précédemment, les nouvelles dispositions peuvent être divisées en trois parties. 

Partie 1 : démolition et reconstruction de l’habitation propre et unique

En principe, le taux réduit de TVA de 6 % peut être appliqué à la démolition et à la reconstruction de maisons et d'appartements situés sur l'ensemble du territoire belge. Pour appliquer ce taux, le maître d’ouvrage doit tout d'abord être une personne physique qui utilisera effectivement la maison construite en tant que résidence propre. Il devra donc y établir son domicile. Il est également important qu'il s'agisse de l’habitation propre et unique du maître d’ouvrage (toutefois, les maisons acquises par héritage ne sont pas prises en compte). Le taux réduit de TVA ne peut également être appliqué qu'à la TVA due entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022 (et au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation du logement). Une dernière condition concerne la taille de la maison/appartement. En effet, la surface habitable totale ne peut pas dépasser 200 m², même si l’on ne sait pas encore exactement comment cette superficie doit être calculée. Ces deux dernières conditions devraient démontrer le caractère "social" de ces nouvelles dispositions (qui, soit dit en passant, ne s'appliquent pas au régime existant de démolition et de reconstruction dans les 32 centres urbains où les conditions actuelles continuent de s'appliquer intégralement). Pour que l’avantage du taux réduit de TVA de 6 % soit considéré comme définitivement "acquis" par le maître d’ouvrage, l'immeuble en question doit rester sa résidence propre et unique pendant au moins 5 ans. Si ce délai n'est pas respecté, la différence de taux TVA devra être remboursée par le maître d’ouvrage à hauteur de x 5èmes .

Partie 2 : location du logement reconstruit dans le cadre de la politique sociale

Le taux réduit de TVA de 6 % s'appliquera également à la démolition et à la reconstruction de logements destinés à la location à long terme dans le cadre d'une politique sociale. Il s'agit essentiellement de logements qui seront loués par le propriétaire à des agences de location sociale ou qui seront loués dans le cadre d'un mandat de gestion accordé par le propriétaire à une agence de location sociale. La limitation liée à la surface habitable mentionnée ci-dessus ne s'applique pas ici et il ne semble pas non plus y avoir de restriction concernant le statut du propriétaire. Toutefois, la condition relative à l’exigibilité décrite ci-dessus s'applique dans cette partie également. L'avantage du taux réduit de TVA de 6 % ne sera définitivement acquis qu'après 15 ans dans cette situation (contrairement aux 5 ans concernant la partie 1).

Partie 3 : vente de maisons reconstruites

Enfin, le taux réduit de TVA de 6 % s'appliquera également à la vente de maisons reconstruites (avec le terrain qui les accompagne) lorsque celles-ci sont reconstruites après la démolition d'un bâtiment existant. Il est important ici que l'acheteur et la maison remplissent les conditions énoncées dans la partie 1 (i.e. : l'acheteur est une personne physique, condition de résidence, limitation à 200 m2). La période de 5 ans s'appliquera également ici avant que l’avantage du taux réduit de TVA soit acquis de manière définitive. La réduction temporaire de taux s'applique également lorsqu'un tel bien est vendu à un acheteur qui le louera dans le cadre de la politique sociale (cf. Partie 2). Dans ce cas, l’avantage du taux réduit de TVA ne sera pleinement acquis qu'après 15 ans. Dans cette troisième partie, il est également requis que la TVA sur la vente soit due entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. L'application du taux réduit de TVA dans le cadre du régime actuel dans les 32 centres urbains sera également étendue aux ventes de maisons et appartements reconstruits. 

Conclusion

Ces nouvelles dispositions doivent être saluées et elles apportent une bulle d'oxygène au secteur de la construction et aux familles pendant cette crise. Les promoteurs de la construction peuvent bénéficier d'un taux de TVA réduit sur leurs ventes, ce que le secteur demande depuis longtemps. Toutefois, ces mesures ont été limitées dans le temps. L’ensemble des modalités pratiques (e.g. concernant les mesures transitoires, la détermination de la superficie, etc.) de cette future législation ne sont pas encore connues. À suivre donc, à n’en pas douter...

 

 

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Veerle Coussee
Partner

Indirect Tax
Brussels

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