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Le précompte immobilier en temps de coronavirus

Le gouvernement fédéral belge a dû prendre de nombreuses mesures pour lutter contre la propagation du coronavirus. C’est ainsi qu’en mars de nombreuses entreprises ont été contraintes de cesser leurs activités. De nombreux locaux commerciaux, centres sportifs, équipements professionnels ou des établissements horeca sont restés inutilisés pendant des semaines durant la première période de lockdown et n'ont plus généré de revenus. Depuis la mi-octobre, les restaurants et les cafés sont à nouveau fermés, et au début du mois de novembre, les magasins non essentiels ont également été priés de fermer pour les six prochaines semaines. Nous vivons bel et bien un lock-down 2.0.

Dans l'intervalle, le législateur a mis en place de nombreuses mesures de soutien. Toutefois, nous pensons également à un certain nombre de mesures existantes qui pourraient donner un coup de pouce supplémentaire aux entreprises, comme l'impôt annuel sur le revenu cadastral des biens immobiliers (ce qu'on appelle le « précompte immobilier » [1]). Est-il possible d'obtenir une réduction du précompte immobilier pour un immeuble/le matériel et l’outillage restés improductifs en raison de la crise du coronavirus ? Les conditions spécifiques à cet effet sont-elles remplies ou l'administration fiscale wallonne fera-t-elle preuve d'une certaine indulgence ?

Mesures d'aide du Gouvernement wallon concernant le précompte immobilier

En ce qui concerne le précompte immobilier, le Gouvernent wallon avait déclaré que :

  • les avertissements-extrait de rôle de l'exercice 2020 ne seraient envoyés qu’en août/septembre 2020 au lieu de mai 2020 ;
  • les plans de paiement seraient plus "souples".

Dans la période à venir, les administrations fiscales régionales pourraient adopter une attitude encore plus flexible afin de donner aux entreprises un peu plus de répit financier en cette période difficile. Nous pensons, par exemple, à l’octroi d’une réduction proportionnelle du précompte immobilier pour la période pendant laquelle un immeuble ne pouvait être utilisé.

À ce jour, les gouvernements régionaux n’ont pas (encore) adopté de position officielle. Par conséquent, nous ne pouvons pour l'instant que nous appuyer sur les principes généraux concernant la réduction proportionnelle du précompte immobilier pour cause d'improductivité.

Principes généraux sur la réduction proportionnelle du précompte immobilier pour cause d'improductivité

Lorsqu’un bien immeuble bâti [2] et/ou le matériel et outillage [3] est resté inutilisé pendant un certain temps et n'a généré aucun revenu, on dit que le bien a été "improductif". Le précompte immobilier qui devrait normalement être payé peut alors être réduit proportionnellement au nombre de mois durant lesquelles l’improductivité a duré et à l’importance de cette improductivité.

Pour pouvoir bénéficier d'une telle réduction proportionnelle pour cause d'improductivité, un certain nombre de conditions doivent être remplies (celles-ci diffèrent quelque peu de celles applicables en Région flamande).

Premièrement, l’« improductivité » d’un bien immobilier doit durer au moins 180 jours

Cette période de 180 jours ne doit pas nécessairement être consécutive et peut être répartie sur une année civile complète. En principe, cette condition de 180 jours équivaut à une improductivité de ½ de l'année civile. Dans le cas de biens immobiliers qui ne servent qu'à une « activité saisonnière », cette condition doit être légèrement nuancée. Dans un tel cas, la période ne doit pas être évaluée par rapport à l'année civile entière, mais plutôt par rapport à la période pendant laquelle le bâtiment est utilisé « normalement ».[4]

En ce qui concerne le matériel et l’outillage, la période d’inactivité est réduite à un minimum de 90 jours. Dans ce cas, le nombre de jours d’inactivité ne doit pas non plus être consécutif.

Deuxièmement, l’immeuble doit avoir été totalement inutilisé et ne doit avoir généré absolument aucun revenu

En revanche, le matériel et l'outillage peuvent déjà bénéficier d'une réduction s'ils n'ont que partiellement cessé d'être utilisés, c'est-à-dire pour une partie représentant au moins 25 % de leur revenu cadastral.

Troisièmement, l’immeuble bâti ne doit pas être meublé

Par exemple, les maisons et appartements meublés ne pourront jamais bénéficier d'une réduction proportionnelle en raison de l'improductivité. Le fait qu'ils soient meublés, exclut en effet de ce qu’on entend par les notions même d’improductivité et d’inoccupation.

Toutefois, l'interprétation de cette dernière condition est moins stricte en ce qui concerne les immeubles destinés à un usage industriel, artisanal ou commercial.Par exemple, les anciennes directives administratives stipulent que même si des machines, ustensiles ou autres objets mobiliers  sont présents dans ces bâtiments, la réduction peut toujours être accordée dans la mesure où ces machines, ustensiles et autres objets sont directement liés à l'exploitation du bâtiment.[5] La présence de mobilier hôtelier dans un débit de boissons non loué est donnée à titre d'exemple.[6]

Enfin, il doit être démontré que l'improductivité est involontaire

Le caractère involontaire implique que vous ne l'avez pas choisi vous-même. N’est notamment pas considéré comme ayant un caractère involontaire : la remise en état locatif, le manque de moyens financiers, le temps écoulé en vue de la délivrance d’un permis d’urbanisme ou la mise en vente, etc. Cette condition ne s'applique qu'en ce qui concerne le bien immeuble bâti et non en ce qui concerne le matériel et l’outillage, où il suffit que le matériel ait simplement été hors service pendant la période requise.

Nous constatons que tant l'administration fiscale que la jurisprudence sont assez strictes en ce qui concerne cette dernière condition. Dès qu'il y aurait éventuellement un choix conscient à la base de l'improductivité, celle-ci est considérée comme n’étant pas involontaire et la réduction est rejetée.

Qu'est-ce que cela signifie exactement pour l'improductivité qui résulte de la crise du coronavirus ?

Tant que l'administration fiscale ne prend pas officiellement position sur une éventuelle réduction/remise du précompte immobilier en raison du COVID-19, nous ne pouvons que nous appuyer sur les principes généraux susmentionnés.

L'application de ces principes nous amène à formuler les observations et réserves suivantes :

Sur la base des principes généraux susmentionnés, une réduction proportionnelle concernant les résidences secondaires (meublées) et autres appartements/maisons meublés qui n'ont pas pu être utilisés pendant le premier lockdown semble déjà exclue.

En revanche, en ce qui concerne les bâtiments destinés à un usage industriel, artisanal ou commercial, nous voyons des possibilités d'obtenir une réduction proportionnelle du précompte immobilier, étant entendu qu’il puisse être démontré qu'ils sont restés (involontairement) improductifs pendant au moins 180 jours.

À cette fin, il convient de compter, pour chaque cas spécifique, si l’immeuble a effectivement été improductif pendant 180 jours (90 jours pour le matériel et l’outillage). Dans la majorité des cas, la première période de lockdown ne permettra pas d’atteindre le minimum de 180 jours pour les immeubles.En raison de la mise en place d’un deuxième lockdown, certains établissements pourraient, dans certains cas, dépasser la limite de 180 jours.[7]

Un point d'attention important à cet égard est la question de savoir si les restaurants qui proposent des repas à emporter (à partir des locaux en question) ou qui l'ont fait pendant de lockdown peuvent prendre ces jours en compte comme des jours d'improductivité. Dans ce cas, le bien immeuble du restaurant génère des revenus. La même réserve pourrait être faite si des magasins non essentiels devaient fournir des services à emporter.

Nous ne devons pas perdre de vue que d'autres jours d'improductivité, qui se sont produits en dehors des périodes de lockdown obligatoires mais au cours de la même année civile, peuvent également être inclus dans le calcul. Nous pensons ici, par exemple, à certaines exploitations qui n'ont pas pu être réouvertes immédiatement après le premier lockdown obligatoire parce qu'il était impossible de respecter la distance sociale ou parce que les communes elles-mêmes appliquaient des mesures plus strictes.

Et qu'en est-il de la condition relative au caractère involontaire ? En effet, il faut non seulement démontrer qu'un bien n'a pas été utilisé pendant 180 jours et n'a généré aucun revenu, mais aussi que cette improductivité était involontaire.

Notre bon sens nous dit qu'une fermeture obligatoire à cause du COVID-19 est clairement involontaire et constitue un cas de force majeure. Après tout, c'est le gouvernement qui a imposé la fermeture de nombreux secteurs et, en principe, qui a privé les exploitants de leur droit de faire usage d’un bien. L'improductivité est clairement due à une décision gouvernementale et donc indépendante de tout choix personnel. À notre avis, le propriétaire qui exerce (normalement) lui-même des activités dans le bien immeuble, pourra également se référer à cette décision gouvernementale pour demander la réduction proportionnelle si les autres conditions sont remplies.

Dans d'autres situations, cette condition est susceptible de donner lieu à davantage de discussions.

Nous pensons, par exemple, à la situation du propriétaire-bailleur. S'il y a eu un débat entre le propriétaire et le locataire concernant la remise du loyer en raison de l'inactivité du bien et que le propriétaire aurait explicitement accordé cette remise, on peut se demander si la condition relative au caractère involontaire est satisfaite dans le chef du bailleur? Le fait que le bien n'ait généré aucun revenu pour le bailleur semble, dans ce cas, être (en partie) dû à une décision du bailleur lui-même.

Les anciennes directives administratives du gouvernement fédéral ne semblent pas être aussi strictes. On peut y lire que le propriétaire pourrait toujours demander une réduction s'il avait accordé une remise totale de loyer pour la durée de l’inactivité dans le chef du locataire. Il reste à voir si l'administration fiscale wallonne suivra cette tendance.

En tout état de cause, afin d'éviter les discussions, il nous semble indiqué que les propriétaires, qui souhaitent être indulgents envers leur locataire, se contentent de « prendre acte » de la décision du locataire de ne pas payer, plutôt que d'y consentir explicitement. Après tout, si un locataire a décidé de son propre chef de ne pas (plus) payer le loyer pendant la période d'inactivité, le propriétaire n'a pas d'autre choix que de s'y soumettre. Il n'y a donc plus de choix délibéré de la part du propriétaire.

En ce qui concerne le matériel et l’outillage qui sont restés inutilisés pendant la crise du coronavirus, la situation est moins complexe : comme mentionné ci-dessus, il n'y a pas dans ce cas de discussion sur le caractère involontaire.  Les propriétaires dont l'équipement professionnel est, en tout ou en partie représentant au moins 25 % du revenu cadastral, resté inutilisé pendant au moins 90 jours, pourront obtenir la réduction de précompte immobilier sur cet équipement sans avoir à assumer la lourde charge de la preuve du caractère involontaire.

Prochaines étapes ?

Cette situation exceptionnelle ne s'est jamais produite auparavant, rendant des précédents similaires difficiles ou impossibles à trouver. Il reste à voir comment l'administration fiscale wallonne traitera cette question.

Toutefois, même sans position officielle de l'administration fiscale, nous oserions affirmer que dans certaines situations, il existe des arguments raisonnables pour considérer que de nombreux propriétaires entrent en considération pour la réduction proportionnelle du précompte immobilier pour leur bien immeuble et/ou leur matériel et outillage qui est resté improductif pendant la période requise en raison de la crise du coronavirus.

Dans l’espoir d’une position plus clémente de l’administration fiscale, nous recommandons de prendre les devants en introduisant une demande de réduction proportionnelle auprès de l'administration fiscale compétente (à savoir le SPF Finances jusqu’au 31 décembre 2020 et le SPW Fiscalité à compter du 1er janvier 2021). Cette demande doit être introduite dans les 6 mois à compter du 3ème jour ouvrable qui suit la date d'envoi de l'avertissement-extrait de rôle en matière de précompte immobilier.

Nous vous conseillons, cependant, de réfléchir dès à présent aux options qui s’offrent à vous. De cette manière, vous pourrez déjà recueillir les preuves pouvant démontrer (le caractère involontaire) de l'improductivité.

Vous vous demandez si vous pouvez bénéficier d'une réduction proportionnelle du précompte immobilier ? N'hésitez pas à nous contacter, nous examinerons ensemble votre dossier.
  1. Cet article concerne le précompte immobilier wallon, c'est-à-dire l'impôt annuel sur les biens immobiliers situés en Région Wallonne. Il est calculé sur la base du revenu cadastral du bien immobilier ("RC").
  2. Les parcelles non bâties, telles que les terrains, terres, les vergers, jardins d’agrément, parcs, bois, terrains de jeux, carrières, etc. sont donc inéligibles.
  3. Il s'agit de tous les machines, ustensiles ou objets mobiliers qui sont utiles à une entreprise industrielle, artisanale ou agricole et qui sont immobilisés par nature ou par destination.
  4. Les exploitants de plages en sont un exemple.
  5. Si, en revanche, malgré son inactivité, un établissement industriel est utilisé pour stocker des machines, ustensiles, objets mobiliers ou produits quelconques sans rapport direct l’exploitation, la remise ou la réduction du précompte immobilier doit être refusée.
  6. En bref, pour rappel:

À partir du 13 mars 2020, de lourdes restrictions ont été imposées et les magasins non essentiels ont dû fermer durant le week-end.

A partir du 18 mars 2020, le lockdown national a commencé.

Le 11 mai 2020, les magasins ; le 18 mai 2020, les professions de contact ; et enfin le 8 juin 2020, la restauration ont pu ouvrir à nouveau leurs portes.

Depuis le 1er juillet 2020, les piscines, les centres de bien-être, les parcs d'attractions, les terrains de jeux intérieurs, les salles de jeux et les casinos ont également été autorisés à rouvrir leurs portes.

  1. À partir du 19 octobre 2020, les restaurants et les cafés ont été obligés de fermer à nouveau et le 2 novembre 2020, le deuxième lockdown national a commencé, les magasins non essentiels devant rester fermés pendant 6 semaines.

En collaboration avec:

Vénétia Fallon - Tax Manager
Diego Spillebeen - Tax Adviser

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Thomas Zwaenepoel
Partner

Corporate Tax
Brussels

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