Skip to the content

Hof van Justitie positief over btw-aftrek publiciteits- en makelaarskosten van ontwikkelaars in kader van gesplitste verkopen vastgoed

Het Hof van Justitie heeft zich in een recent gepubliceerd arrest positief uitgelaten over de problematiek van de btw-aftrek op publiciteitskosten en makelaarskosten die ontwikkelaars maken in het kader van gesplitste verkopen van vastgoed (HvJ 1 oktober 2020, C-405/19).

Situering

Het is een veelvoorkomende praktijk dat een projectwikkelaar residentieel vastgoed (appartementen) realiseert op de grond die toebehoort aan een derde partij. Klassiek verkrijgt deze ontwikkelaar dan het recht om deze appartementen te bouwen via een recht van opstal dat toegekend wordt op de grond. Uiteindelijk zal de projectontwikkelaar de nieuwe constructies verkopen met toepassing van btw (in principe 21%) en zal de grondeigenaar de grondaandelen verkopen met toepassing van de evenredige registratiebelasting. Voor de particuliere kopers van deze appartementen is deze gesplitste structuur commercieel gezien interessant omdat de tarieven in de registratiebelasting een stuk lager zijn dan het standaard btw-tarief.

In dit kader maakt de ontwikkelaar vaak omvangrijke  publiciteits-, administratie- en makelaarskosten waarop hij de btw veelal integraal in aftrek brengt. De Belgische btw-administratie (hierin gevolgd door bepaalde hoven van beroep) was evenwel van mening dat de btw-aftrek op dit type van kosten beperkt moest worden gezien ze ook ten goede kwamen van de vrijgestelde verkopen van de grondaandelen. In sommige gevallen werd het recht op aftrek van btw berekend op basis van een breuk met in de teller de waarde van de constructie en in de noemer de waarde van de constructie vermeerderd met de waarde van de grond. Finaal is een dergelijke problematiek voor het Hof van Justitie gebracht.

Beslissing van Hof van Justitie

Het Hof stelt in essentie dat wanneer een projectontwikkelaar dergelijke kosten maakt en er een rechtstreeks en onmiddellijk verband is tussen deze uitgaven en zijn algehele economische activiteit de btw op deze kosten volledig aftrekbaar is wanneer het voordeel dat de grondeigenaar heeft bij deze gemaakte kosten ondergeschikt is aan de behoeften van ontwikkelaar. Het Hof gaat er dan van uit dat de voormelde kosten “algemene kosten” zijn die niet aan welbepaalde handelingen toegerekend kunnen worden.

Wanneer de voormelde kosten wél toe te rekenen zijn aan welbepaalde uitgaande handelingen die zowel verricht zijn door de ontwikkelaar als door de grondeigenaar stelt het hof dat er wel een aftrekbeperking toegepast moet worden. Indien deze kosten daarentegen evenwel exclusief toe te wijzen zijn aan welbepaalde uitgaande handelingen van de ontwikkelaar, stelt het Hof dat (ondanks het feit dat deze kosten ook ten goede komen aan de grondeigenaar) er geen aftrekbeperking moet gebeuren. Het Hof stelt dat de verwijzende rechter moet uitmaken in welke mate de betrokken diensten daadwerkelijk zijn verleend om het de ontwikkelaar mogelijk te maken zijn belaste handelingen (verkoop nieuwe gebouwen) te verrichten. De beoordeling of er in een concrete casus al dan niet een dergelijke beperking moet toegepast worden, moet dan gebeuren op basis van alle omstandigheden waarbinnen de uitgaven plaatsgevonden hebben (inhoud contracten, e.d.).

Ook de omstandigheid dat de ontwikkelaar een deel van die uitgaven kan doorrekenen aan de grondeigenaar heeft niet noodzakelijk tot gevolg dat er een aftrekbeperking zou moeten worden toegepast.

Impact

De beslissing van het Hof van Justitie biedt een extra argumentatie voor de onderbouwing van een volledige btw-aftrek op dergelijke administratie-, publiciteits- en makelaarskosten door projectontwikkelaars die betrokken zijn in split sale structuren. Het valt evenwel nog af te wachten hoe de rechter in hoger beroep dit arrest concreet zal toepassen op de aan hem voorgelegde zaak.

Connect with us


Veerle Coussee
Partner

Indirect Tax
Brussels

Share this

Tags


Related articles