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Imposition des biens immobiliers sis à l’étranger : du changement dans le paysage fiscal belge !

Après deux avertissements l’un en 2014 et l’autre en 2018, la Cour de Justice de l’Union Européenne a condamné la Belgique pour son absence de réaction suffisante à la suite du dernier avertissement. La raison d’être de cette condamnation concerne l’imposition plus lourde des revenus immobiliers étrangers.

Rappel des faits

Les revenus afférents à un bien immobilier non donné en location à l’étranger (qui ne qualifie pas d’habitation propre) sont imposés plus lourdement que les revenus de biens immobiliers comparables situés en Belgique.

En effet, la base imposable des biens immobiliers sis en Belgique est calculée sur base d’un revenu cadastral, tandis que pour les biens immobiliers sis à l’étranger, c’est la valeur locative théorique qui est prise en considération.

Cette imposition plus lourde peut donc constituer une entrave à la libre circulation des capitaux ; laquelle a été dénoncée par la Cour de Justice de l’Union Européenne en 2014.

En 2018, la Cour de Justice réitéra son constat et l’étendit également aux biens immobiliers situés à l’étranger et donnés en location à un particulier (qui ne l’affecte pas à des fins professionnelles).

La législation belge n’ayant pas été modifiée à ce jour, notre pays est condamné à payer à la Commission une indemnité de 2.000.000 euros, majorée d’une astreinte de 7.500 euros par jour, jusqu’à la date de l’exécution du prononcé de la Cour. Force est de constater qu’il est donc plus qu’urgent de pallier ces manquements.

Intervention du législateur

Suite à cette condamnation, le Conseil des Ministres a approuvé, le 11 décembre dernier, un avant-projet de loi portant modification du Code des Impôts sur les Revenus 1992.

L’avant-projet de loi vise à déterminer la base imposable des biens immobiliers établis à l’étranger de la même manière que celle des biens immobiliers situés en Belgique. Cette modification législative implique donc qu’un revenu cadastral soit déterminé pour ces biens sis à l’étranger. Ce dernier sera fixé par l’Administration Mesures et Evaluations (ancien « Cadastre »).

Par ailleurs, l’impôt étranger ne pourra plus être déduit du revenu immobilier étranger. De cette manière l’impôt étranger sera traité de la même manière que le précompte immobilier belge (à savoir, une non-déductibilité de la base imposable).

Concernant les biens situés dans un pays avec lequel la Belgique a conclu une convention préventive de la double imposition, l’impact de la modification sera minime et en principe seulement limité à la réserve de progressivité.

Modalités d’évaluation

En ce qui concerne la détermination du revenu cadastral, les mêmes méthodes d’évaluation que celles utilisées en Belgique lorsqu’il n’existe aucune parcelle de référence seront appliquées.

Pour les biens immeubles bâtis, le revenu cadastral sera déterminé à l’aide de la valeur vénale actuelle, ramenée à la valeur vénale de l’époque de référence (1975) à l’aide d’un facteur de correction déterminé par arrêté royal. Sur cette valeur vénale, un facteur de capitalisation de 5,3% sera appliqué afin d’obtenir le revenu cadastral.

Pour les biens immeubles non bâtis, le revenu cadastral sera fixé à 2 euros par hectare.

En pratique, toute personne qui possède un bien immobilier à l’étranger au 31 décembre 2020 devra le déclarer spontanément à l’Administration Mesures et Evaluations, avant le 31 décembre 2021. L’administration leur demandera ensuite les informations pertinentes afin de déterminer le revenu cadastral du bien immobilier situé à l’étranger.

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L’avant-projet est transmis au Conseil d’Etat, pour avis. Affaire à suivre !

 

Sarah Godart - Tax Executive Manager / Océane Pruvost - Tax Adviser

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Thomas Zwaenepoel
Partner

Corporate Tax
Brussels

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